Landgericht Nürnberg-Fürth Endurteil, 28. Sept. 2016 - 14 S 2471/16 WEG

I. Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Nürnberg vom 24.02.2016, Az. 28 C 7279/15 WEG, teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

• 1.Der Beschluss zu TOP 6/2015 bezüglich der Jahresabrechnung 2012 wird bezüglich der Position „3. Sonderkosten der Wohnung: Rechnung Kraus HK-Ventile“ mit einem Gesamtbetrag von 72,53 Euro für ungültig erklärt.

• 2.Der Beschluss zu TOP 8/2015 bezüglich der Jahresabrechnung 2014 wird bezüglich der Position „2 Sonderkosten der Wohnung: Rechnung vom 26.09.2014 und 17.11.2014“ mit einem Gesamtbetrag von 2.807,15 Euro für ungültig erklärt.

• 3.Es wird festgestellt, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 28.07.2015 zu dem Tagesordnungspunkt 2/2015 „Gerichtliche Durchsetzung der Unterschrift des Miteigentümers ... zur Änderung der Teilungserklärung“ nichtig ist.

• 4.Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

II. Von den Kosten des Rechtsstreits 1. Instanz tragen der Kläger 66 %, die Beklagten 34 %. Die Kosten des Berufungsverfahrens sind von den Beklagten zu tragen.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Der Kläger kann die gegen ihn gerichtete Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

IV. Die Revision gegen dieses Urteil wird zugelassen.

I.

Durch Endurteil des Amtsgerichts Nürnberg vom 24.02.2016, auf dessen tatsächliche Feststellungen Bezug genommen wird, wurde die Klage soweit der Kläger auch die Ungültigerklärung des Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 28.07.2015 zu dem Tagesordnungspunkt 2/2015 „gerichtliche Durchsetzung der Unterschrift des Miteigentümers ... zur Änderung der Teilungserklärung“ beantragt hatte, zurückgewiesen.

Zur Begründung der Teilklageabweisung insoweit führte das Erstgericht aus, der Beschluss entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung.

Gemäß Urteil des Landgerichts Nürnberg-Fürth, 14 S 4480/14 WEG, sei die Kostenverteilung in der Wohnungseigentümergemeinschaft, geregelt in der Teilungserklärung, unwirksam. Die Beklagten beabsichtigten daher, die Teilungserklärung zur Regelung der zukünftigen Verhältnisse abzuändern, und zwar mit Hilfe eines notariellen Zustimmungsverfahrens. Nachdem unstreitig noch Unterschriften fehlten, habe die Eigentümergemeinschaft beschließen dürfen, die Verwaltung mit der Einholung der Zustimmung zu beauftragen. Bei dem notariellen Zustimmungsverfahren handele es sich grundsätzlich um eine mögliche Verfahrensweise der Wohnungseigentümergemeinschaft. Um hierbei zu einem Ergebnis zu kommen, müsste Einstimmigkeit vorliegen, was bisher unstreitig nicht der Fall sei. Die Eigentümergemeinschaft habe daher die Verwaltung mit der Beibringung der Zustimmung der einzelnen noch fehlenden Eigentümer beauftragen dürfen. Über die Frage, ob der jeweilige Eigentümer zustimmen müsse, sei nachfolgend in einem gerichtlichen Zustimmungsverfahren zu entscheiden, nicht in dem vorliegenden Verfahren.

Durch Schriftsatz seiner Prozessbevollmächtigten vom 04.04.2016, eingegangen bei Gericht am selben Tag, legte der Kläger gegen das ihm am 02.03.2016 zugestellte Endurteil des Amtsgerichts Nürnberg Berufung ein.

Mit der nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis 02.06.2016 am 31.05.2016 eingegangenen Berufungsbegründung stellte der Kläger klar, dass die erstinstanzliche Entscheidung nur in Bezug auf die Entscheidung zu TOP 2/2015 aus der Versammlung vom 28.07.2015 angegriffen werde und rügt, das erstinstanzliche Urteil beruhe auf einer fehlerhaften Rechtsanwendung.

Es bestehe keine Rechtsgrundlage, einen Wohnungseigentümer zur Unterzeichnung einer notariellen Urkunde zu zwingen. Der Wohnungseigentümergemeinschaft fehle diesbezüglich die Beschlusskompetenz.

Es gehe um ein Begehren nach § 10 Abs. 2 S. 3 WEG, wonach jeder Wohnungseigentümer von den anderen Wohnungseigentümern eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen könne, wenn ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles unbillig erscheine. Das Gesetz räume damit dem Eigentümer ein individuelles Recht auf Anpassung einer Vereinbarung ein, mithin einen schuldrechtlichen Anspruch gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern. Es gehe daher nicht um ein gemeinschaftsbezogenes Recht, sondern um das Gemeinschaftsgrundverhältnis. Soweit dieses betroffen sei, stehe den Wohnungseigentümern keine Beschlusskompetenz zu. Der Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung könne als individuelles Recht daher nur von einzelnen Wohnungseigentümern verfolgt werden. Eine Vergemeinschaftung sei nicht zulässig.

Der Berufungskläger beantragt:

• 1.Auf die Berufung des Klägers wird das Endurteil des LG Nürnberg-Fürth vom 24.02.2016 abgeändert.

• 2.Der Beschluss zu TOP 2/2015 aus der Eigentümerversammlung vom 28.07.2015 wird für ungültig erklärt.

• 3.Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreites zu tragen.

Die Beklagten beantragen:

Die Berufung wird zurückzuweisen.

Die Beklagten verteidigen das erstinstanzliche Urteil, soweit es in der Berufung angegriffen wurde:

Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 28.07.2015 unter TOP 2/2015 entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. Es handele sich um einen vorbereitenden Beschluss, einen Anspruch durch den Verband verfolgen zu lassen. Der Heranziehungsbeschluss gemäß § 10 Abs. 6 S. 3 Alt. 2 WEG regele das Rechtsverhältnis der Eigentümer untereinander nicht. Es sei zu unterscheiden zwischen dem Zustimmungsverfahren, in dem es um die gerichtliche Durchsetzung fehlender Unterschriften zur Änderung der Teilungserklärung gehe, und den erforderlichen Vorbereitungsmaßnahmen.

Grundsätzlich stehe es jedem Eigentümer im Rahmen seines Anspruches auf ordnungsgemäße Verwaltung gemäß § 21 Abs. 4 WEG zu, eine Anpassung der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung zu verlangen, wenn diese Vereinbarungen ordnungsgemäßer Verwaltung widersprächen. Gemäß § 10 Abs. 2 S. 3 WEG habe jeder Eigentümer einen Anspruch auf Anpassung einer Vereinbarung, wenn die im Gesetz genannten Voraussetzungen vorliegen.

Da nach dem Urteil des Landgerichtes Nürnberg-Fürth im Rechtsstreit 14 S 4480/14 WEG feststehe, dass die vereinbarten Vorgaben für die Kostenverteilung nichtig seien, könne nur die Korrektur der Teilungserklärung ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Da nämlich jeder neue Eigentümer, der sich beim Grundbuchamt über die dort hinterlegten, für die Gemeinschaft geltenden Vereinbarungen informiere, getäuscht werde, weil er daraus die Vorgänge innerhalb der gerichtlichen Verfahren nicht ersehen könne und daher keine Kenntnis davon erlange, dass die Vereinbarungen teilweise als nichtig angesehen würden, werde ein falscher Rechtsschein zur Kostenverteilung erzeugt, den es zu beseitigen gelte.

Jeder Eigentümer könne daher eine Korrektur verlangen. Dieser Individualanspruch könne durch Beschlussfassung gemäß § 10 Abs. 6 S. 3 WEG durch den Verband verfolgt werden. Der Anspruch sei auch gemeinschaftsbezogen, die Pflichterfüllung durch den Verband sei förderlich, weil ein gleichgerichtetes Interesse aller Eigentümer daran bestehen müsse, dass die Verteilung der Kosten den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspräche und sich eindeutig aus den beim Grundbuch hinterlegten Vereinbarungen ersehen lasse.

Die Beschlusskompetenz zur Heranziehung von Individualansprüchen zur Ausübung durch den Verband ergebe sich aus § 10 Abs. 6 S. 3 WEG; nur bei höchstpersönlichen Ansprüchen eines Eigentümers fehle den Eigentümern die Beschlusskompetenz. Ein solches höchstpersönliches Recht des Klägers werde jedoch durch den angefochtenen Beschluss nicht tangiert.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird Bezug genommen auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen.

II.

1. Die Berufung ist zulässig.

Insbesondere ist die Berufungsfrist eingehalten. Nach Zustellung des Endurteil des Amtsgerichts Nürnberg am 02.03.2016 endete die Berufungseinlegungsfrist erst am 04.04.2016, dem Tag des Eingangs der Berufungsschrift, da der 02.04.2016 ein Sonnabend war (§§ 517, 222 Abs. 1, Abs. 2 ZPO i.V.m. § 188 Abs. 2 BGB).

Soweit beantragt wird, das Endurteil des „LG Nürnberg-Fürth vom 24.02.2016“ abzuändern, handelt es sich ersichtlich um ein Schreibversehen. Gemeint ist fraglos das Endurteil des Amtsgerichts Nürnberg vom selben Tag.

2. Die Berufung ist auch begründet, sodass das erstinstanzliche Urteil – wie tenoriert – dahingehend abzuändern ist, dass die Nichtigkeit der Beschlussfassung der Eigentümerversammlung vom 28.07.2015 zu dem Tagesordnungspunkt 2/2015 festgestellt wird.

2.1. Die in der Berufung noch streitgegenständliche Beschlussfassung zu dem Tagesordnungspunkt 2/2015 stellt ihrem eindeutigen Wortlaut nach einen Heranziehungsbeschluss im Sinne des § 10 Abs. 6 S. 3 WEG dar, im Namen der Eigentümergemeinschaft – also des Verbandes – soll die Verwaltung außergerichtlich, notfalls aber auch gerichtlich, die Zustimmung einzelner Eigentümer zu einer Änderung der Teilungserklärung (bzw. richtigerweise vorliegend der Gemeinschaftsordnung) durchsetzen. Durch einen Mehrheitsbeschluss sollen mithin Individualansprüche einzelner Eigentümer auf Abschluss oder Änderung einer Vereinbarung i.S.d. § 10 Abs. 2 WEG gebündelt und auf den Verband zur Rechtsverfolgung übertragen werden.

Indes fehlte es der Eigentümerversammlung für einen Beschluss dieses Inhalts an der Beschlusskompetenz mit der Konsequenz, dass der Beschluss zu dem Tagesordnungspunkt 2/2015 nichtig ist.

Dies ergibt sich aus folgenden Erwägungen:

2.2. Gemäß § 10 Abs. 6 S. 3 WEG übt die Wohnungseigentümergemeinschaft als nach § 10 Abs. 6 S. 1 und S. 2 WEG teilrechtsfähiger Verband die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer aus und nimmt die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahr, ebenso sonstige Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, soweit diese gemeinschaftlich geltend gemacht werden können oder zu erfüllen sind.

Rechtsprechung und Literatur unterscheiden bei der Regelung des § 10 Abs. 6 S. 3 WEG zwischen der „geborenen“ Ausübung gemeinschaftsbezogener Rechte und Pflichten und der „gekorenen“ Ausübungsbefugnis.

2.2.1.Eine geborene Wahrnehmungskompetenz der Gemeinschaft als Verband liegt dann vor, wenn ein Recht sämtlichen Mitgliedern der Gemeinschaft gleichermaßen zusteht bzw. eine Verpflichtung sämtliche Mitglieder im Außenverhältnis gleichermaßen trifft und nach der Interessenlage ein gemeinsames Vorgehen erforderlich ist (siehe BGH, 14.02.2014, V ZR 100/13, BGH, 08.02.2013, V ZR 238/11, und vorangehend BGH, 17.12.2010, V ZR 125/10, jeweils zitiert nach juris).

Gemeinschaftsbezogen im Sinne von § 10 Abs. 6 S. 3 1. Alt. WEG sind nur Rechte, die im Interesse der Wohnungseigentümer oder aus Gründen des Schuldnerschutzes eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern (vgl. BGH Urteil vom 24.07.2015, VZR 167/14, zitiert nach juris).

Bei geborenen Wahrnehmungskompetenzen ist der Gemeinschaftsbezug von Natur aus gegeben, ein gesonderter Heranziehungsbeschluss der Eigentümer ist nicht erforderlich. Der einzelne Eigentümer ist zur Geltendmachung solcher Ansprüche nicht aktivlegitimiert und hinsichtlich geborener Pflichten nicht passivlegitimiert.

Eine „geborene“ Wahrnehmungskompetenz des Verbandes hat die Rechtsprechung bisher insbesondere in folgenden Fallkonstellationen angenommen:

• -Erfüllung öffentlich-rechtlicher Abgabenschulden, die an die Eigentümereigenschaft an einem Grundstück anknüpft. Da die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft – nicht der Verband selbst – Miteigentümer des gemeinsamen Grundstückes sind, trifft sie im Außenverhältnis die Abgabenschuld als Gesamtschuldner (BGH, 14.02.2014, V ZR 100/13, zitiert nach juris).

• -Schadensersatzansprüche wegen Verletzung des Gemeinschaftseigentums durch Dritte. Zwar stehen diese Ansprüche grundsätzlich den Miteigentümern und nicht dem Verband zu, weil diese Ansprüche rechtlich an die Eigentümereigenschaft am Grundstück anknüpften, allerdings darf deren Durchsetzung nicht den einzelnen Miteigentümern überlassen bleiben, weil im Interesse einer geordneten Verwaltung des Gemeinschaftseigentums von vornherein nur eine gebündelte Rechtsdurchsetzung sachgerecht ist (BGH, 17.12.2010, V ZR 125/10, zitiert nach juris).

• -Erfüllung öffentlich-rechtlicher Pflicht nach Bauordnungsrecht zum Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen. Hier besteht eine geborene Wahrnehmungskompetenz des Verbandes, wenn die Pflicht alle Mitglieder der Gemeinschaft gleichermaßen trifft, etwa weil die Gemeinschaft nur aus Wohnungseigentum besteht (BGH, 08.02.2013, V ZR 238/11, zitiert nach juris).

Der Bundesgerichtshof ging – obwohl die Rauchwarnmelder im Bereich des jeweiligen (Wohnungs-)Sondereigentums anzubringen sind und damit die Eigentümer in ihrem ihnen allein und ausschließlich zustehenden Sondereigentum betroffen sind – von einer gemeinschaftsbezogenen Verpflichtung aus, weil wenigstens reflexiv das Gemeinschaftseigentum insoweit betroffen ist, als die anzubringenden Rauchwarnmelder, die ein rasches Entdecken eines Brandes fördern, insoweit auch dem Schutz des Gemeinschaftseigentums und dem ungekürzten Erhalt der im Schadensfall aus der Feuerversicherung zu erwartenden Leistungen dienen.

- Beseitigungsanspruch eines Nachbarn wegen eines durch ein Mitglied der Gemeinschaft auf dem nachbarlichen Grundstück errichteten Zaunes zur Einfriedung des Grundstückes der Eigentümergemeinschaft (BGH, 11.12.2015, V ZR 180/14, zitiert nach juris).

- werkvertragliche Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Bauträger. Hier ist aus Gründen des Schuldnerschutzes und im Interesse der einheitlichen Rechtsverfolgung wegen des Wahlrechtes des Anspruchsinhabers zwischen verschiedenen gesetzlichen Gewährleistungsrechten von einem Gemeinschaftsbezug i.S.d. § 10 Abs. 6 S. 3 1. Alt WEG auszugehen. Eine „geborene“ Wahrnehmungskompetenz der Gemeinschaft liegt nach der Rechtsprechung für das Recht auf Minderung und sog. „kleinen“ Schadensersatz vor, eine „gekorene“ für das Recht auf großen Schadensersatz, auf Wandelung bzw. Rücktritt, auf Mängelbeseitigung und auf Aufwendungsersatz (BGH, 12.04.2007, VII ZR 236/05 und BGH, 23.02.2006, VII ZR 84/05, jeweils zitiert nach juris).

2.2.2.Eine „gekorene“ Ausübungsbefugnis des Verbandes ist zu bejahen, wenn die Ausübung eines gemeinschaftsbezogenen Rechtes durch den Verband förderlich ist (vgl. BGH, 14.02.2014, V ZR 100/13, BGH, 08.02.2013, V ZR 238/11, sowie vorangehend BGH, 17.12.2010, V ZR 125/10, jeweils zitiert nach juris).

Insoweit steht den Eigentümern ein Zugriffsermessen zu und es bedarf eines Heranziehungsbeschlusses durch die Eigentümerversammlung auf Basis der in § 10 Abs. 6 S. 3 2. Alt. WEG geregelten Beschlusskompetenz

Als „gekorene“ Wahrnehmungskompetenzen des Verbandes hat die Rechtsprechung bisher z.B. angesehen:

• -Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Pflicht nach Bauordnungsrecht zum Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen, wenn die Pflicht nicht alle Mitglieder der Gemeinschaft gleichermaßen trifft, etwa weil die Gemeinschaft sowohl aus Wohnungs- als auch aus Teileigentum besteht (BGH, 08.02.2013, V ZR 238/11, zitiert nach juris).

• -Erwerb eines Grundstückes durch die Gemeinschaft als teilrechtsfähiger Verband, wenn das zu erwerbende Grundstück in das Verwaltungsvermögen des Verbandes übergehen soll (BGH, 18.03.2016, V ZR 75/15, zitiert nach juris). Der Erwerb von Sachen stellt demnach eine Angelegenheit der gemeinschaftlichen Verwaltung dar, deren Gegenstand auch die Verwaltung des Verwaltungsvermögens nach § 10 Abs. 7 WEG ist.

• -Geltendmachung von Unterlassungs- und/oder Beseitigungsansprüchen aus § 1004 BGB wegen Beeinträchtigungen bzw. Veränderungen des Gemeinschaftseigentums (BGH, 22.01.2016, V ZR 116/15, wegen unberechtigter Nutzung des Gemeinschaftsgrundstückes durch Nachbarn, BGH Urteil vom 05.12.2014, V ZR 5/14, wegen Störung des Gemeinschaftseigentums durch Ausübung der Prostitution in einer Sondereigentumseinheit, BGH, 30.03.2006, V ZB 17/06, wegen Errichtung von Mobilfunkanlagen auf dem Dach des gemeinschaftlichen Anwesens, BGH, 07.02.2014, V ZR 25/13, wegen nicht duldungspflichtiger baulicher Veränderung am Gemeinschaftseigentum in Form einer Terrassenüberdachung – aber: geborene Ausübungsbefugnis des Verbandes, soweit Schadensersatzansprüche wegen der Veränderung des Gemeinschaftseigentums im Räume stehen-, BGH, 04.07.2014, V ZR 183/13, wegen Rückbau eines Betonfundaments für eine Terrasse auf der Gemeinschaftsfläche, BGH, 10.07.2015, V ZR 169/14, wegen teilungserklärungswidriger Nutzung eines Ladeneinheit als Gaststätte, jeweils zitiert nach juris).

2.2.3.Die Verfolgung eines Anspruches einzelner Eigentümer auf Abänderung der Regelungen der Teilungserklärung (richtigerweise: der Gemeinschaftsordnung) gemäß § 10 Abs. 2 S. 3 WEG durch den Verband, wie es mit dem angefochtenen streitgegenständlichen Beschluss, der auf Durchsetzung der Zustimmung einzelner Eigentümer zu einem notariellen Entwurf der Änderung der Teilungserklärung beabsichtigt ist, unterfällt indes weder der „geborenen“ noch der „gekorenen“ Wahrnehmungskompetenz des Verbandes.

Wie sich der oben unter 2.2.1. und 2.2.2. zitierten Rechtsprechung entnehmen lässt, ist in jedem Fall Voraussetzung für die entweder von Anfang ausschließlich bestehende („geborene“) oder durch Beschluss nachträglich begründbare („gekorene“) Verbandszuständigkeit, dass die verfolgten Ansprüche in dem den Eigentümern gemeinsam zustehendem Eigentum als Gegenstand wurzeln bzw. bei Pflichten, die rechtlich ihren Anknüpfungspunkt im Eigentum als Gegenstand finden.

Die Wahrnehmungskompetenz des Verbandes aus § 10 Abs. 6 S. 3 WEG betrifft daher einerseits Rechte und Pflichten der Eigentümer im Außenverhältnis und andererseits Rechte und Pflichten, die sie untereinander treffen, aber am Eigentum als Gegenstand anknüpfen soweit das gemeinschaftlich gehaltene Eigentum oder das Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft betroffen sind. Hieraus ergibt sich jeweils die für die Vergemeinschaftung erforderliche Gemeinschaftsbezogenheit.

Diese Voraussetzungen liegen hier indes nicht vor.

Die bezweckte Änderung der Gemeinschaftsordnung betrifft nämlich nur zufällig und wenn allenfalls mittelbar das Gemeinschaftseigentum, soweit – was nicht zwingend ist – Änderungen der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums regeln.

Primär ist der Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung aber auf Abänderung der Grundlagenvereinbarung zwischen den Eigentümern gerichtet. Eine Gemeinschaftsbezogenheit in dem vorgenannten Sinne liegt nicht vor.

Denn der in Bezug genommene Anspruch gemäß § 10 Abs. 2 S. 3 WEG, der sich gegen die übrigen, sich einer Abänderung einer Vereinbarung verschließenden Mitglieder der Eigentümergemeinschaft richtet, basiert nicht auf dem dinglichen Recht am Eigentum, sondern stellt sich als Ausfluss des Rechts auf Teilhabe dar, das seinen Ursprung im Innenverhältnis der Eigentümer untereinander hat, und damit als höchstpersönlicher Individualanspruch, der nicht vergemeinschaftet werden kann.

§ 10 Abs. 2 WEG regelt das Verhältnis der Eigentümer untereinander, wobei § 10 Abs. 2 S. 1 WEG bestimmt, dass die Vorschriften des WEG über das Verhältnis der Eigentümer zueinander als lex specialis vorrangig gelten und subsidiär die Vorschriften des BGB über die Gemeinschaft. Nach § 10 Abs. 2 S. 2 WEG sind die Eigentümer berechtigt, durch Vereinbarungen vom Gesetz abweichende Regelungen – soweit dieses dispositiv ist – für ihr Verhältnis untereinander zu treffen.

Im Rahmen des Gesetzes steht damit den Eigentümern ein Selbstorganisationsrecht zu, das sie durch Vereinbarungen i.S.d. § 10 Abs. 2 S. 2 WEG wahrnehmen.

Vereinbarungen i.S.d. § 10 Abs. 2 S. 2 WEG sind ihrer Rechtsnatur nach mehrseitige schuldrechtliche Verträge, die durch übereinstimmende Willenserklärungen aller Wohnungseigentümer zustande kommen und daher grundsätzlich nur diejenigen Eigentümer schuldrechtlich binden, die eine entsprechende Willenserklärung abgegeben haben, nicht aber etwaige Sonderrechtsnachfolger, es sei denn, es erfolgt eine Eintragung im Grundbuch.

Die Gemeinschaftsordnung und die Teilungserklärung – soweit sie Bestimmungen über das Verhältnis der Eigentümer untereinander jenseits der dinglichen Grundstruktur und sachenrechtlichen Zuordnung von Flächen, Gebäudeteilen und Räumen enthält – sind Vereinbarungen i.S.d. § 10 Abs. 2 S. 2 WEG und bilden die „Satzung“ der Gemeinschaft, die abstrakt-generell die Mitwirkungsrechte und -pflichten, sowie die persönlichen Teilhaberechte der Eigentümer in der Gemeinschaft statuieren.

Abänderungen von im Rahmen der grundgesetzlich gemäß Art. 2 GG gewährleisteten Privatautonomie geschlossenen Verträgen sind indes nur durch übereinstimmende Willenserklärungen der Vertragsparteien möglich. Die durch übereinstimmende Willenserklärung entstehende wechselseitige Bindung kann in ihrem Inhalt nicht einseitig durch eine der Vertragsparteien modifiziert werden.

Einen Anspruch auf einseitige Anpassung der vertraglichen Gestaltung als Eingriff in die Privatautonomie kennt die Rechtsprechung nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) nur in Ausnahmefällen.

§ 10 Abs. 2 S. 3 WEG stellt einen gesetzlich normierten Anspruch auf Anpassung des mehrseitigen schuldrechtlichen Vertrages „Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft“ dar. Denn § 10 Abs. 2 S. 3 WEG gibt einem einzelnen Wohnungseigentümer aufgrund seiner individuellen Betroffenheit einen Anspruch auf Abänderung der zwischen den Eigentümern getroffenen Vereinbarungen.

Die tatbestandlichen Voraussetzungen des normierten Anspruches „schwerwiegende Gründe“, „umfassende Abwägung aller Umstände des Einzelfalles gegen die Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer“ und dennoch zu Lasten des Änderungsbegehrenden bestehende „Unbilligkeit“ zeigen, dass es sich um ein (im Übrigen nicht übertragbares, auch nicht zur Ausübung) Teilhaberecht eines Mitgliedes der Wohnungseigentümergemeinschaft handelt, das als „höchstpersönliches“ – und damit vergemeinschaftungsfeindliches – Individualrecht einzustufen ist (vgl. Bärmann-Suilmann, WEG, 13. Aufl., Rn. 275 zu § 10 WEG). Der Anspruch aus § 10 Abs. 2 S. 3 WEG beinhaltet nichts anderes als einen gesetzlich vertypten Minderheitenschutz innerhalb einer Gemeinschaft. Dies schließt aus, dass der Verband sich die individuelle Betroffenheit einzelner Wohnungseigentümer über einen Heranziehungsbeschluss zu eigen machen kann, um eine Änderung der für den Verband und die übrigen Wohnungseigentümer geltenden Vereinbarungen zu erreichen.

Soweit sich die Beklagten in der mündlichen Verhandlung vom 28.09.2016 darauf berufen haben, der Gesetzgeber habe im Rahmen der Novellierung des WEG im Jahre 2007 eine Vereinfachung der Verwaltung der WEG bezweckt und gerade dafür die Regelung des § 10 Abs. 6 S. 3 WEG geschaffen, mag dies zutreffen. Gerade im Bereich der hier vorrangig bezweckten Änderung der Kostenverteilung hat der Gesetzgeber dem Bedürfnis, Änderungen bei der Kostenverteilung gegenüber der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung zu ermöglichen aber durch Einführung der Regelungen in § 16 Abs. 3, Abs. 4 WEG Rechnung getragen. Eines Rückgriffs durch Vergemeinschaftung des höchstpersönlichen Individualanspruchs einzelner Eigentümer auf Änderung der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung bedarf es also gerade in diesem Bereich nicht. Wie auch dies anschaulich zeigt, dient die Regelung des § 10 Abs. 2 S. 3 WEG gerade in diesem Sektor ausschließlich der Gewährleistung des Schutzes des einzelnen Eigentümers, der eine Mehrheitsentscheidung gemäß § 16 Abs. 3, Abs. 4 WEG nicht herbeizuführen vermag und kann nicht als Vehikel zur Durchsetzung von Änderungen der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung durch die Mehrheit der Eigentümer nach einem Vergemeinschaftungsbeschluss genutzt werden, auch nicht unter dem Aspekt, die Heranziehung zur Ausübung durch den Verband wäre förderlich.

Als höchstpersönliches Teilhaberecht steht der Anspruch aus § 10 Abs. 2 S. 3 WEG nicht zur Disposition der übrigen Eigentümer. Es fehlt ihnen an der Beschlusskompetenz für einen Heranziehungs- bzw. Vergemeinschaftungsbeschluss.

Die Beklagten können sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, der Heranziehungsbeschluss beziehe sich auf einen Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung gemäß § 21 Abs. 4 WEG. Zwar handelt es sich auch dabei um ein höchstpersönliches Individualrecht des jeweiligen Eigentümers. Dieses bezieht sich aber im Lichte des § 21 Abs. 1 WEG auf die ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Vermögens und nicht auf die Regelung der Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander im Rahmen ihres Selbstorganisationsrechts.

3. Eine Aufrechterhaltung des Beschlusses dahingehend, dass dieser als Abänderung der Kostenumlageschlüssel im Sinne des § 16 Abs. 3 WEG Bestand hat, verbietet sich angesichts des eindeutigen Wortlautes, aber auch deswegen, weil die beabsichtigte Änderung der Teilungserklärung – im Entwurf als Anlage BB 1 vorgelegt – über die Änderung des Umlageschlüssels hinaus weitere Regelungen der Teilungserklärung betrifft, wie z.B. Sondernutzungsrechte, Instandhaltungspflichten, Art der Nutzung der Wohnungs- und Teileigentumseinheiten etc., für deren Abänderung den Eigentümern gerade keine Beschlusskompetenz aus § 16 Abs. 3, Abs. 4 WEG zukommt.

4. Da Folge der mangelnden Beschlusskompetenz jeweils die Nichtigkeit eines gleichwohl gefassten Beschlusses ist (allgemeine Meinung, grundlegend: BGH, 20.09.2000, V ZB 58/99, NJW 2000, 3500), ist auf die Berufung des Klägers hin die Nichtigkeit der Beschlussfassung zu dem Tagesordnungspunkt 2/2015 festzustellen, auch wenn lediglich die Ungültigerklärung der Beschlussfassung beantragt wurde (BGH, 02.10.2009, V ZR 235/08, NJW 2009, 3655, Tz. 20).

III.

Die Kostenfolge für das Berufungsverfahren ergibt sich aus § 91 ZPO und für das erstinstanzliche Verfahren aus § 92 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision war zuzulassen, da die Fortbildung des Rechts dies erfordert (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 1. Alt. ZPO).

Die Fortbildung des Rechts durch eine Revisionsentscheidung ist dann erforderlich, wenn der Einzelfall Veranlassung gibt, Leitsätze für die Auslegung von Gesetzesbestimmungen des materiellen oder des Verfahrensrechtes aufzuzeigen oder Gesetzeslücken zu schließen.

Die vorliegend entscheidende Frage, ob die Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft als teilrechtsfähigem Verband die Verfolgung von Ansprüchen aus §§ 10 Abs. 2 S. 3, 21 Abs. 4 WEG übertragen kann bzw., ob dieser Anspruch dem Begriff „gemeinschaftsbezogene Rechte“ i.S.d. § 10 Abs. 6 S. 3 WEG unterfällt, ist bisher – soweit ersichtlich – höchstrichterlich nicht geklärt. In seiner Entscheidung vom 15.01.2010, Az. V ZR 114/09, hat der Bundesgerichtshof die Frage des Bestehens der Beschlusskompetenz der Eigentümer über die Zustimmung zu einer Vereinbarungsänderung verneint. Mit der Frage, ob den Eigentümern eine Beschlusskompetenz zur Heranziehung von Vereinbarungsänderungsansprüchen einzelner Eigentümer aus §§ 10 Abs. 2 S. 3, 21 Abs. 4 WEG zusteht, hat sich der BGH indes nicht befasst bzw. nicht befassen müssen. Auch wenn die höchstrichterliche Rechtsprechung eine weite Auslegung des Begriffs „gemeinschaftsbezogene Rechte und Pflichten“ des § 10 Abs. 6 S. 3 WEG erkennen lässt, fehlt bislang die erforderliche Klärung der Grenzen des Heranziehungsrechts der Gemeinschaft. Nach Auffassung der Kammer ist auch davon auszugehen, dass sich die streitentscheidende Rechtsfrage künftig in einer größeren Anzahl von Fällen stellen wird.