Bayerischer Verwaltungsgerichtshof Beschluss, 25. März 2019 - 15 C 18.2324

I. Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

II. Die Klägerin hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen.

I.

Die Klägerin begehrt Prozesskostenhilfe und Beiordnung eines Rechtsanwalts für ihre beim Verwaltungsgericht erhobene Anfechtungsklage gegen eine bauordnungsrechtliche Verfügung.

In einem vom Beklagten im vorliegenden Beschwerdeverfahren auszugsweise in Kopie vorgelegten Wertermittlungsgutachten des Gutachterausschusses des Landkreises Neustadt a.d. Waldnaab aus dem Jahr 2016 heißt es zu einem Nebengebäude, das auf dem Grundstück der Klägerin FlNr. … der Gemarkung V. steht (vgl. Bl. 30/Rückseite der VGH-Akte):

„- Das Gebäude befindet sich überwiegend in einem Bau- und Ausstattungszustand aus der Umbauphase um 1964.

- Am Dachtragwerk sind Schäden vorhanden. Sicherungen wurden eingebaut. Eine Instandsetzung ist erforderlich.

Das Gebäude weist insgesamt Instandhaltungsrückstände und Schäden auf, die eine umfassende Sanierung und Modernisierung erfordern. (…)“

In einer E-Mail vom 25. Juli 2016 an einen von der Klägerin seinerzeit beauftragten Rechtsanwalt schreibt der Kreisbaumeister des Landratsamts zu dem o.g. Nebengebäude der Klägerin (Bl. 20 der Verfahrensakte des Landratsamts):

„(…) Bei einer Dienstfahrt am 14.07.2016 wurde daher der Zustand von den Straßen aus in Augenschein genommen, da bei den Anwesen (…) niemand anzutreffen war. Die Besichtigung von außen hat ergeben, dass derzeit keine losen Dachelemente erkennbar sind. Es ist allerdings festzustellen, dass es sich um eine alte Dacheindeckung handelt, die erneuerungsbedürftig ist. Es kann daher dazu kommen, dass sich in kurzer Zeit Dachziegel lösen. (…)“

Am 11. September 2017 erfolgte auf Aufforderung des Kreisbaumeisters eine örtliche Überprüfung des betroffenen Nebengebäudes durch einen Baukontrolleur des Landratsamts. In dem hierzu an den Kreisbaumeister adressierten, mit angefertigten Lichtbildern untermauerten Bericht vom 13. September 2017 (vgl. Bl. 30 ff. der Verfahrensakte des Landratsamts) ist vermerkt, dass die Dachkonstruktion und die Dacheindeckung immer noch einen schlechten Zustand sowie mehrere schadhafte Stellen aufwiesen. Teilweise seien Ziegel und Blechteile locker, die auf das Grundstück der Nachbarin und auf den öffentlichen Gehweg fallen könnten. Um den weiter voranschreitenden Verfall des Gebäudes und die Gefahr für die Fußgänger und Anwohner aufzuhalten, solle aus Sicht des Baukontrolleurs die Klägerin aufgefordert werden, dem Reparaturstau nachzukommen.

Nach Aktenlage erfolgte am 4. Januar 2018 erneut eine Inaugenscheinnahme des Zustands des o.g. Nebengebäudes durch den Baukontrolleur des Landratsamts. Dieser fasste in einem Aktenvermerk desselben Tags zusammen, dass die Dachkonstruktion, Dacheindeckung und teilweise das Mauerwerk noch immer in einem schlechten Zustand seien und dass diese Bereiche mehrere schadhafte Stellen aufwiesen. Teilweise seien Ziegel und Blechteile locker; diese könnten auf das Grundstück der Nachbarin oder auf den öffentlichen Gehweg fallen. Wie vorher wird vermerkt, dass die Klägerin aufgefordert werden sollte, dem Reparaturstau nachzukommen, um mit Blick auf Gefahren für Fußgänger und Anwohner den weiter fortschreitenden Verfall des Gebäudes aufzuhalten. In einer Bilddokumentation im Aktenvermerk vom 4. Januar 2018 über die Baukontrolle sind folgende Schäden dokumentiert: „Schäden an der Fassade“ (Bilder 1 und 2), „lockere Ortgangteile“ (Bild 3), „Feuchtigkeitsschäden an der Wand“ (Bild 4), „lockere Dacheindeckung“ (Bild 5), „Dachkonstruktion schon teilweise defekt“ (Bild 6), „Riss in der Eckverbind. Giebel-Seitenwand“ (Bild 7), „lockere Dachsteine am Ortgang“ (Bild 8), „lockere Dacheindeckung“ (Bilder 9 - 12), „heruntergefallene Baustoffe“ (Bild 13) sowie „Schäden durch heruntergefallende Baustoffe auf der Dacheindeckung“ der Nachbarn (Bilder 14 und 15).

Am 16. März 2018 nahm der Kreisbaumeister per E-Mail vom 15. März 2018 hinsichtlich des im Jahr 2016 gefertigten Gutachtens (s.o.) wie folgt behördenintern Stellung (vgl. Bl. 60 der Verfahrensakte des Landratsamts):

„(…) zum Gutachten ist anzumerken, dass es sich um ein Wertermittlungsgutachten handelte, im Auftrag der Stadt V., aber um kein Bausubstanzgutachten. Allerdings ist darin vermerkt, dass die Gebäude umfassend sanierungs- und modernisierungsbedürftig sind. Beim Nebengebäude wurde zusätzlich angemerkt, dass das Dachtragwerk geschädigt ist, Sicherungen eingebaut wurden, aber eine Instandsetzung erforderlich wird. Diese Umstände wurden dann bei der Wertermittlung berücksichtigt.“

Nach vorheriger Anhörung (Schreiben vom 12. Januar 2018, Bl. 50 der Verfahrensakte des Landratsamts) erließ das Landratsamt unter dem 20. März 2018 einen auf Art. 54 Abs. 4 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) gestützten Bescheid, mit dem die Klägerin hinsichtlich des Nebengebäudes auf ihrem Grundstück verpflichtet wurde, die im Baukontrollbericht vom 4. Januar 2018 dargestellten brüchigen oder lockeren Gebäudeteile (Wand und Dachziegel, Bleche etc.) vor dem Herabfallen zu sichern (Tenor Nr. 1) und einen Nachweis der Standsicherheit durch eine hierfür qualifizierte Person (Statiker, Tragwerkplaner o.ä.) vorzulegen (Nr. 2). Ferner wurde im Bescheid ein Zwangsgeld i.H. von 1.000 Euro für den Fall angedroht wurde, falls die voranstehenden Verpflichtungen nicht innerhalb eines Monats nach Bestandskraft des Bescheids erfüllt werden (Nr. 3), die Klägerin zur Tragung der Verfahrenskosten verpflichtet (Nr. 4) sowie im Übrigen Gebühren (100 Euro) und Auslagen (3,68 Euro) erhoben (Nr. 5). Zur Ermessensausübung wurde im Bescheid u.a. ausgeführt, ein Einschreiten sei in Anbetracht der derzeit gegebenen Gefahrenlage geboten. Auch auf die geforderte Begutachtung der Standsicherheit könne nicht verzichtet werden, da nur hierdurch ermittelt werden könne, ob nicht neben den bereits feststellbaren losen Teilen noch weitere weitaus größere Gebäudeteile oder das Nebengebäude als Ganzes einzustürzen drohten. Die Verhinderung einer Gefahr für die betroffenen Schutzgüter Leben und Gesundheit der Nachbarschaft und für die sich auf öffentlichem Verkehrsgrund befindlichen Personen überwiege das klägerische Interesse an einem Absehen von den angeordneten Maßnahmen.

Am 23. April 2018 erhob die Klägerin beim Verwaltungsgericht Regensburg Klage mit dem Antrag, den Bescheid vom 20. März 2018 aufzuheben. Mit dieser bringt sie vor, die Stadt V. habe eine Sanierung des Gebäudes durch Aufbringen eines Trapezbleches zweimal abgelehnt, obwohl sich auf einem Schwarzbau der Nachbarin ein Blechdach befinde. Die Stadt V., die nur zu einem Gespräch bereit sei, wenn sie - die Klägerin - zu einem Verkauf ihres Grundstücks auf Basis des Wertgutachtens (50.000 Euro) bereit sei, behindere ihre Sanierungspläne, das Landratsamt unternehme nichts gegen den Schwarzbau ihrer Nachbarin. Die Standsicherheit ihres Nebengebäudes sei vom Baukontrolleur am 4. Januar 2018 ihr gegenüber nicht beanstandet worden. Es werde bestritten, dass von ihrem Gebäude eine Gefahr ausgehe. Eine vormalige Gefahrenquelle sei durch Reparatur beseitigt worden. Ein einmaliger, durch einen einzelnen heruntergefallenen Dachziegel infolge eines Sturms verursachter Schaden an einem fremden Kraftfahrzeug im Jahr 2010 sei von ihrer Versicherung reguliert und erledigt worden. Seitdem habe es keine Auffälligkeiten oder Veränderungen des Zustands ihres Gebäudes gegeben. Fehlende Putzstücke seien von ihrem Vater entfernt worden, um Gefahren vorzubeugen. Auch der Kreisbaumeister habe einmal geäußert, dass für den Fall, dass bei Sturm ein Dachziegel von ihrem Dach fallen sollte, dieser auf den nicht genehmigten, zum Teil auf fremden Grund (nämlich der Klägerin) stehenden Anbau der Nachbarin auftreffe.

Ihren gleichzeitig mit der Klageerhebung gestellten Antrag, ihr Prozesskostenhilfe unter Beiordnung eines Rechtsanwalts zu gewähren, lehnte das Verwaltungsgericht mit Beschluss vom 8. Oktober 2018, der ihr laut Postzustellungsurkunde am 11. Oktober 2010 zugestellt wurde, ab. Zur Begründung wird ausgeführt, die Streitsache weise für die Klägerin keine hinreichende Aussicht auf Erfolg auf. Der streitgegenständliche Bescheid sei rechtmäßig.

Mit ihrer am 24. Oktober 2018 beim Verwaltungsgericht Regensburg eingelegten

Beschwerde

verfolgt die Klägerin ihr Begehren auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe und Anwaltsbeiordnung weiter. Sie trägt zur Beschwerdebegründung vor, sie benötige in dieser Sache dringend Unterstützung. Sie sei infolge eines Arbeitsunfalls im Jahr 1999 erwerbsunfähig. Wegen gesundheitlicher und finanzieller Gründe schaffe sie die Bewältigung der Verwaltungsstreitsache nicht alleine. Die Darstellung ihres Gebäudes als reale Bedrohung könne sie nicht akzeptieren. Sie sei in eine Klage gedrängt worden. Die Nachbarin und Eigentümerin des nördlich angrenzenden Grundstücks FlNr. … sei als treibende Kraft bis heute ihrer Beweispflicht nicht nachgekommen, dass tatsächlich Gefahren und Schäden vom Gebäude ausgingen. Zudem gefährde das Gebäude auch keine öffentlichen Belange bzw. Interessen. Sie habe mit Unterstützung ihres Vaters seit Jahren vergeblich versucht, die Erlaubnis der Stadt V. zu erhalten, das vorhandene Ziegeldach des Nebengebäudes abweichend von der geltenden städtische Gestaltungssatzung durch ein Trapezdach auszutauschen, was seitens des Kreisbaumeisters des Landratsamts befürwortet werde. Auf dem nachbarlichen Grenzgebäude auf FlNr. … - einem Schwarzbau - befinde sich ein Blechdach; insofern berufe sie sich auf das Gleichheitsprinzip. Tatsächlich gingen von ihrem Nebengebäude keine Gefahren für Leben und Gesundheit aus. Sollte ein Dachziegel - etwa bei einem Sturm, was bei jedem Dach passieren könne - herabfallen, treffe dieser auf den benachbarten Schwarzbau, der sich zudem teilweise auf ihrem Grundstück befinde. Es fehlten weder Gebäudeteile noch Dachziegel; anscheinend fehlende Dachziegel seien vorhandene „Glastaschen“. Woher die vom Landratsamt festgestellten Überreste auf dem Nachbargebäude stammten, sei nicht bekannt. Durch ein bestehendes Blech an der Dachrinne bei der Garageneinfahrt der Nachbarin (…gasse) bestehe zudem eine Sicherung vor einem eventuellen Herabfallen von Dachziegeln. Eine frühere Gefahrenquelle nach einem Sturm im Jahr 2010 - es habe sich um einen einzelnen gelösten Dachziegel gehandelt - sei damals durch Reparatur beseitigt und als Haftpflichtschaden reguliert worden. Seitdem bestünden keine Auffälligkeiten oder Veränderungen am Gebäude. Fehlende Putzstücke seien von ihrem Vater abgeschlagen und weggeräumt worden, um Gefahren in der …gasse vorzubeugen. Es handele sich um ein altes Gebäude; es gebe auch Gebäude ohne Putz. Allein deswegen könne nicht von einer Gefahr gesprochen werden. Es seien in der Vergangenheit diverse Maßnahmen am Gebäude getroffen worden. Die vor Jahren auf Anraten des Kreisbaumeisters angebrachten Gipspunkte im Innern des Nebengebäudes hätten sich nicht verändert. Anlässlich der Verkehrswertbegutachtung sei die Standsicherheit ihres Gebäudes vom Kreisbaumeister nicht beanstandet worden. Es sei auch kein Schaden durch lockere Putzteile eingetreten. Tatsächlich seien in der Vergangenheit sogar Bauteile zur Sicherung eingebracht worden. Der Vorhalt des Beklagten, dass immer wieder Gebäudeteile herabfielen und regelmäßig von der Nachbarin gekehrt werden müsse, sei nicht nachvollziehbar. Die Standsicherheit und die Statik seien vom Baukontrolleur weder am 4. Januar 2018 noch aktuell im Rahmen eines Telefonats zwischen diesem und ihrem Vater am 22. Januar 2019 in Frage gestellt worden. Der Baukontrolleur und der Kreisbaumeister seien als fachkundige Personen ausreichend, sodass sich die Frage stelle, weshalb dann noch ein Standsicherheitsnachweis nötig sei. Es genüge eine Stellungnahme dieser beiden, um die Sache aufzuklären. Nach einer einmaligen Absage eines für den 8. Dezember 2017 anberaumten Ortstermins seitens ihres Vaters sei ihnen ein Ersatztermin nicht angeboten worden. Es sei ihnen mithin keine Chance für eine Aufklärung und Berichtigung der Widersprüche ermöglicht worden.

Der Beklagte beantragt,

die Beschwerde zurückzuweisen,

und bringt vor, der klägerische Vortrag zu den Äußerungen des Kreisbaumeisters zu den unveränderter Gipsmarkierungen betreffe eine Besichtigung der klägerischen Gebäude im Jahr 2016 in der Funktion als Vorsitzender des Gutachterausschusses. Hierbei sei kein Standsicherheitsgutachten, sondern ein Wertermittlungsgutachten gefertigt worden, in welchem die Sanierungs- und Modernisierungsbedürftigkeit vermerkt sei; beim Nebengebäude sei zusätzlich notiert worden, dass das Dachtragwerk geschädigt sei und Sicherungen eingebaut worden seien, aber eine Instandsetzung erforderlich werde. Bei der Ortseinsicht vom 14. Juli 2016 habe der Kreisbaumeister festgestellt, dass damals nicht auszuschließen gewesen sei, dass sich aufgrund des sanierungsbedürftigen Zustands der Dacheindeckung jederzeit Dachziegel lösen könnten. Auch bei den Baukontrollen vom 11. September 2017 und vom 4. Januar 2018 habe sich der schlechte Zustand bestätigt. Auf den gefertigten Lichtbildern seien unzweifelhaft die Risse in der Wand, die Mängel in der Dacheindeckung (insbes. An den Giebelseiten) und der gekrümmte First erkennbar. Bei der Baukontrolle vom 4. Januar 2018 seien Überreste herabgefallener Bauteile auf dem nachbarlichen Garagendach festgestellt worden. Hinsichtlich des Vortrags der Klägerin, wonach das unmittelbar benachbarte Gebäude ein Schwarzbau sei, der ebenfalls ein Blechdach aufweise, werde das Landratsamt gegenüber der Nachbarin in einem gesonderten Verfahren bauaufsichtlich tätig. Die Klägerin habe vor Erlass des streitgegenständlichen Bescheids nicht nachweislich darlegen können, dass das Gebäude in der Vergangenheit ordnungsgemäß ertüchtigt worden sei oder dass in nächster Zeit Maßnahmen getroffen würden, die ein weiteres Herabfallen von Gebäudeteilen (insbesondere von Dachziegeln und Mauersteinen) verhinderten. Sollten die von der Klägerin angeführten Gipspunkte ausreichend sein, könne dies durch eine fachkundige Person mittels eines Standsicherheitsnachweises bestätigt werden.

Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Gerichtsakten und der beigezogenen Behördenakten verwiesen.

II.

Die Beschwerde hat keinen Erfolg.

1. Die Beschwerde ist zwar gem. § 146 Abs. 1, § 147 Abs. 1 VwGO zulässig - insbesondere hat der Gesetzgeber in § 67 Abs. 4 Satz 1 VwGO von dem grundsätzlichen Erfordernis, sich vor dem Verwaltungsgerichtshof durch einen Rechtsanwalt oder Hochschullehrer vertreten zu lassen, Prozesskostenhilfeverfahren ausdrücklich ausgenommen, sodass die Klägerin die Beschwerde auch persönlich, d.h. ohne Prozessbevollmächtigten, zulässigerweise erheben konnte (vgl. BayVGH, B.v. 10.12.2014 - 15 C 14.1513 - juris Rn. 3) -, sie hat aber in der Sache keinen Erfolg.

Nach § 166 Abs. 1 VwGO i.V. mit § 114 Abs. 1 Satz 1 ZPO erhält ein Beteiligter auf Antrag Prozesskostenhilfe nur dann, wenn er nach seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen die Kosten der Prozessführung nicht, nur zum Teil oder nur in Raten aufbringen kann und wenn die beabsichtigte Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung hinreichende Aussicht auf Erfolg bietet und nicht mutwillig erscheint. Der Senat kann es vorliegend dahinstehen lassen, ob der Anspruch der Klägerin auf Prozesskostenhilfe ggf. auch deshalb scheitert, weil es ihr auf Grund ihrer persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse - hier etwa hinsichtlich des offenbar von ihr nicht selbst bewohnten Hausgrundstücks FlNr. … der Gemarkung V. - zuzumuten ist, die Kosten der Prozessführung aufzubringen, oder ob es sich bei dem (Grund-) Vermögen der Klägerin um Schonvermögen etwa gem. § 115 Abs. 3 Satz 2 ZPO i.V. mit § 90 Abs. 2 Nr. 3 SGB XII handelt, das der Gewährung von Prozesskostenhilfe nicht entgegensteht. Das Verwaltungsgericht hat den Prozesskostenhilfeantrag der Klägerin zu Recht abgelehnt, weil die Klage gegen den Bescheid vom 20. März 2018 jedenfalls keine hinreichende Aussicht auf Erfolg bietet.

Hinreichend ist die Erfolgsaussicht dann, wenn die Entscheidung von einer schwierigen, ungeklärten Rechtsfrage abhängt oder wenn der vom Beteiligten vertretene Rechtsstandpunkt zumindest vertretbar erscheint (vgl. z.B. BayVGH, B.v. 22.1.2016 - 9 C 15.2201 - juris Rn. 8; B.v. 4.12.2017 - 9 C 17.2034 - juris Rn. 4 m.w.N.). Zwar dürfen im Rahmen der Prüfung hinreichender Erfolgsaussichten nach § 166 Abs. 1 Satz 1 VwGO i.V. mit § 114 Abs. 1 Satz 1 ZPO die eigentliche Prüfung der Sach- und Rechtslage nicht aus dem Hauptsacheverfahren in das Nebenverfahren der Prozesskostenhilfe vorverlagert und die Anforderungen nicht überspannt werden (BVerfG, B.v. 28.1.2013 - 1 BvR 274/12 - NJW 2013, 1727 = juris Rn. 12). Die Klärung problematischer Rechts- oder Tatsachenfragen hat grundsätzlich nicht im Prozesskostenhilfeverfahren, sondern im Hauptsacheverfahren zu erfolgen; sofern eine Beweiserhebung ernsthaft in Betracht kommt und keine konkreten Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass diese mit großer Wahrscheinlichkeit zum Nachteil der Klägerin ausgehen wird, ist grundsätzlich Prozesskostenhilfe zu gewähren (BVerfG, B.v. 28.8.2014 - 1 BvR 3001/11 - juris Rn. 12). Der Erfolg muss als Voraussetzung der Gewährung von Prozesskostenhilfe mithin nicht gewiss sein; es genügt eine gewisse Wahrscheinlichkeit, die bereits gegeben ist, wenn ein Obsiegen ebenso infrage kommt wie ein Unterliegen (Happ in Eyermann, VwGO, 15. Aufl. 2019, § 166 Rn. 26).

Nach diesen Maßstäben bietet die Rechtsverfolgung der Klägerin durch die Erhebung der Anfechtungsklage mit dem Ziel der Aufhebung des Bescheids vom 20. März 2018 keine hinreichende Aussicht auf Erfolg. Soweit die Klägerin vorträgt, es sei ihr keine hinreichende Chance für eine Aufklärung und Stellungnahme ermöglicht worden, trifft dies nach Aktenlage mit Blick auf die erfolgte Anhörung gem. Art. 28 Abs. 1 BayVwVfG mit behördlichem Schreiben vom 12. Januar 2018 (Bl. 50 der Verfahrensakte des Landratsamts) nicht zu. Wie das Verwaltungsgericht im Übrigen zu Recht festgestellt hat, ist der streitgegenständliche Bescheid sowohl hinsichtlich der Anordnung, einen Standsicherheitsnachweis vorzulegen [hierzu im Folgenden unter a) ], als auch hinsichtlich der Anordnung, die im Baukontrollbericht vom 4. Januar 2018 dargestellten brüchigen oder lockeren Gebäudeteile des Nebengebäudes vor dem Herabfallen zu sichern [s.u. b) ], schon nach Aktenlage von Art. 54 Abs. 4 BayBO als Befugnisnorm gedeckt, ist mithin materiell rechtmäßig und verletzt keine subjektiven Rechte der Klägerin (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

a) Soweit der Beklagte im Bescheid vom 20. März 2018 unter Tenor Nr. 2 die Klägerin verpflichtet hat, für ihr Nebengebäude einen Nachweis der Standsicherheit durch eine hierfür qualifizierte Person (Statiker, Tragwerkplaner o.ä.) vorzulegen (Nr. 2), sind die tatbestandlichen Voraussetzungen des Art. 54 Abs. 4 BayBO, der auch eine Befugnis für eine derartige Anordnung umfasst, erfüllt.

Die Bauaufsichtsbehörden können gem. Art. 54 Abs. 4 BayBO auch bei bestandsgeschützten baulichen Anlagen Anforderungen stellen, wenn das zur Abwehr von erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit notwendig ist. Eine erhebliche Gefahr in diesem Sinne kann darin begründet sein, dass diese erst nachträglich auftritt oder erst nachträglich erkannt bzw. ihre Schwere nunmehr - etwa unter Berücksichtigung der fortschreitenden technischen Entwicklung oder neuer Erkenntnisse - anders beurteilt wird. Art. 54 Abs. 4 BayBO vermittelt der Bauaufsichtsbehörde über Art. 54 Abs. 2 und 3 BayBO sowie Art. 76 BayBO hinausgehend auch Eingriffsbefugnisse bei Anlagen, die aufgrund einer geltenden Baugenehmigung formell bestandsgeschützt sind. Anordnungen können auf Art. 54 Abs. 4 BayBO gestützt werden, ohne dass die Baugenehmigung gem. Art. 48 oder Art. 49 BayVwVfG aufgehoben werden muss bzw. ohne dass die tatbestandlichen Voraussetzungen für eine Rücknahme oder einen Widerruf der Baugenehmigung vorliegen müssen. Insofern ist die Legalisierungswirkung einer eventuellen Baugenehmigung für die von der Verfügung betroffene bauliche Anlage auch am Maßstab von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG verfassungsgemäß eingeschränkt (vgl. BayVGH, B.v. 11.10.2017 - 15 CS 17.1055 - BayVBl. 2018, 705 = juris Rn. 14; B.v. 18.9.2018 - 15 CS 18.1563 - juris Rn. 20). Aufgrund der einschlägigen Voraussetzungen des Art. 54 Abs. 4 BayBO (vgl. im Folgenden) kann der Senat auf die Ermittlung verzichten, ob für das betroffene Nebengebäude eine Baugenehmigung besteht bzw. ob dieses Bestandsschutz genießt. Denn bei der Anwendung des Art. 54 Abs. 4 BayBO muss die Frage der genauen Reichweite des Bestandschutzes nicht vertieft werden. Eine Anordnung, die nach dieser Vorschrift gegen eine in ihrem Bestand geschützte Anlage gerichtet werden kann, darf jedenfalls in entsprechender Anwendung des Art. 54 Abs. 4 BayBO auch und erst recht gegen eine nicht in ihrem Bestand geschützte Anlage ergehen (vgl. BayVGH, B.v.18.9.2018 a.a.O.).

Die tenorierte Anordnung zur Vorlage eines Standsicherheitsnachweises als Rechtsfolge kann unter bestimmten Voraussetzungen - die hier zu bejahen sind - auf die in Art. 54 Abs. 4 BayBO eingeräumten Befugnis, nachträgliche Anforderungen zu stellen, gestützt werden. Soweit die Voraussetzungen des Art. 54 Abs. 4 BayBO gegeben sind, ist von der dort eingeräumten Befugnis der Bauaufsichtsbehörde zur Stellung von „Anforderungen“ auch bei bestandsgeschützten Gebäude u.a. der Erlass von Maßnahmen i.S. von Art. 54 Abs. 2 BayBO umfasst. Mit der Regelung in Art. 54 Abs. 2 Satz 2 Halbs. 2 BayBO, wonach die Bauaufsichtsbehörden berechtigt sind, die Vorlage von Bescheinigungen von Prüfsachverständigen zu verlangen, hat der bayerische Landesgesetzgeber klargestellt, dass entsprechend den allgemeinen Grundsätzen des Polizei- und Sicherheitsrechts auch eine vom Verantwortlichen abverlangte Maßnahme zur weiteren Gefahrermittlung (sog. Gefahrerforschungseingriff) als erste Maßnahme zur Gefahrenabwehr ohne Verstoß gegen den Amtsermittlungsgrundsatz (Art. 24 Abs. 1 BayVwVfG) zulässig sein kann, wenn ein aufgrund objektiver Umstände bestehender gerechtfertigter Gefahrenverdacht bereits das Vorliegen einer zum (bau-) ordnungsrechtlichen Eingriff berechtigenden Gefahr begründet, deren Umfang und Auswirkungen aber noch nicht voll übersehbar sind (vgl. Dirnberger in Simon/Busse, Bayerische Bauordnung, Stand: Oktober 2018, Art. 54 Rn. 48; Jäde in Jäde/Dirnberger u.a., Die neue Bayerische Bauordnung, Stand: Oktober 2018, Art. 54 Rn. 66 m.w.N.; Molodovsky in Molodovsky/Famers/Waldmann, Bayerische Bauordnung, Stand: März 2018, Art. 54 Rn. 14; zur im jeweiligen Einzelfall problematischen Frage, ob die Behörde den Verpflichteten von der Kostenlast freizustellen hat, wenn sich im Nachhinein - aus Sicht „ex post“ - der Gefahrenverdacht nicht bestätigt, vgl. Jäde a.a.O. Rn. 70). Art. 54 Abs. 4 BayBO vermittelt daher bei einem Gefahrenverdacht, wenn dieser aus der maßgeblichen ex-ante-Sicht auf objektiven Umständen beruht und für sich bereits die tatbestandliche Schwelle einer „erheblichen Gefahr für Leben und Gesundheit“ erreicht, grundsätzlich - als erstem Schritt zu Gefahrenabwehr - die behördliche Befugnis zur Anordnung von Maßnahmen, die der genauen Abklärung der Gefahrenlage dienen. Die Bauaufsichtsbehörde kann daher unter den genannten Voraussetzungen - d.h. insbesondere bei aufgrund objektiver Umstände bestehenden Zweifeln an der Standsicherheit eines Gebäudes - vom Verantwortlichen die Einholung eines Sachverständigengutachtens bzw. die Vorlage eines Nachweises der Standsicherheit durch eine hierfür qualifizierte Fachperson fordern (auch BayVGH, B.v. 30.7.1992 - 15 CS 92.1935 - BeckRS 1992, 10956; B.v. 29.11.2011 - 14 CS 11.2426 - juris Rn. 19 ff.; HessVGH, B.v. 24.6.1991 - 4 TH 899/91 - NVwZ-RR 1992, 288 = juris Rn. 22 ff.; SächsOVG, B.v. 31.3.2014 - 1 A 699/13 - BauR 2014, 2076 = juris Rn. 6 ff.; OVG LSA, B.v. 2.9.2014 - 2 M 31/14 - LKV 2014, 556 = juris Rn. 7; zu Brandschutzfragen vgl. auch OVG NRW, B.v. 16.10.2001 - 7 B 1939/00 - BRS 64 Nr. 200 = juris Rn. 16).

Im vorliegenden Fall sind aufgrund des durch den Baukontrolleur ermittelten und durch Lichtbilder dokumentierten Sachverhalts objektive Umstände gegeben, die einen Gefahrenverdacht begründen, der gleichzeitig bereits die Schwelle einer erheblichen Gefahr für Leben und Gesundheit im Sinne des Eingriffstatbestands des Art. 54 Abs. 4 BayBO erfüllt.

Bei einer Gefahr für Leben und Gesundheit für Menschen ist regelmäßig von einer erheblichen Gefahr i.S. von Art. 54 Abs. 4 BayBO auszugehen. Bei der nach den Umständen des jeweiligen Einzelfalls zu beurteilenden Frage, ob die Eingriffsschwelle des Art. 54 Abs. 4 BayBO erreicht ist, ist eine konkrete Gefahr in dem Sinne zu fordern, dass bei einer Betrachtungsweise ex ante - hier aus Sicht der Bauaufsichtsbehörde des Beklagten im Zeitpunkt des Bescheiderlasses - bei ungehindertem Geschehensablauf mit hinreichender Wahrscheinlichkeit ein Schaden droht. Dabei ist der allgemeine sicherheitsrechtliche Grundsatz anzuwenden, dass an die Wahrscheinlichkeit des Schadenseintritts umso geringere Anforderungen zu stellen sind, je größer und folgenschwerer der möglicherweise eintretende Schaden ist. Angesichts des hohen Stellenwerts der Rechtsgüter Leben und Gesundheit sind daher im Anwendungsbereich des Art. 54 Abs. 4 BayBO an die Feststellungen der Wahrscheinlichkeit des Schadenseintritts sowie an den Maßstab der Erheblichkeit der Gefahr keine übermäßig hohen Anforderungen zu stellen. Es genügt grundsätzlich, wenn ein Schadenseintritt zu Lasten der durch Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG unter dem besonderen Schutz der Rechtsordnung stehenden Schutzgüter aufgrund der konkreten Umstände des Einzelfalls nicht ganz unwahrscheinlich ist (zum Ganzen BayVGH, B.v. 11.10.2017 - 15 CS 17.1055 - BayVBl. 2018, 705 = juris Rn. 21 m.w.N.; B.v. 18.9.2018 - 15 CS 18.1563 - juris R. 20 m.w.N.).

Diese Voraussetzungen liegen hier vor: Gem. Art. 10 Satz 1 BayBO muss jede bauliche Anlage im Ganzen, in ihren einzelnen Teilen und für sich allein standsicher sein. Die mangelhafte Standsicherheit einer baulichen Anlage, die zum Betreten von Personen bestimmt ist, führt im Fall der nicht auszuschließenden Möglichkeit eines Einsturzes regelmäßig zu erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit von Menschen, die sich darin aufhalten können (vgl. auch Nolte in Simon/Busse, BayBO, Stand: Oktober 2018, Art. 10 Rn. 1). Einsturzgefährdete Gebäude oder Teile solcher stellen daher einen wichtigen und typischen Anwendungsfall des Art. 54 Abs. 4 BayBO dar (vgl. BayVGH, B.v. 18.9.2018 - 15 CS 18.1563 - juris Rn. 23 m.w.N.). Auch hier gilt, dass bei einer Gefährdung von Leben und Gesundheit von Personen - hier von Passanten oder von Menschen, die das betroffenen Gebäude betreten könnten - hochwertige Rechtsgüter inmitten stehen, zu deren Schutz der Staat durch Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG verfassungsrechtlich verpflichtet ist, und dass deshalb an die Möglichkeit, dass diese Personen im Falle eines nicht auszuschließenden Gebäudeeinsturzes zu Schaden kommen, keine besonders hohen Anforderungen an die Wahrscheinlichkeit zur Erfüllung des Begriff der erheblichen Gefahr zu stellen sind (vgl. bereits oben sowie BayVGH, B.v. 21.6.2011 - 14 CS 11.790 - juris Rn. 24; B.v. 29.11.2011 - 14 CS 11.2426 - juris Rn. 19). Angesichts des hohen Stellenwertes der Rechtsgüter Leben und Gesundheit genügt es für die Bejahung der tatbestandlichen Voraussetzungen des Art. 54 Abs. 4 BayBO, wenn die Möglichkeit eines Schadenseintritts nach einer auf konkreten Tatsachen beruhenden Prognose nicht von der Hand zu weisen ist. Insofern hat das Verwaltungsgericht zu Recht darauf abgestellt, dass ein eventueller Einsturz von Gebäudeteilen bzw. sogar des gesamten Nebengebäudes aufgrund objektiver Anhaltspunkte (maroder Zustand der durchnässten Mauern, vertikale Risse in der Mauer; Krümmung des Firstes) gemäß der im Ordnungsrecht gebotenen ex-ante-Betrachtung als möglich erscheint (vgl. i.E. ebenso z.B. BayVGH; B.v. 29.11.2011 - 14 CS 11.2426 - juris Rn. 20). Den Feststellungen und Schlussfolgerungen der Behörde und des Erstgerichts, dass aufgrund dieser dokumentierten Umstände und trotz einzelner Ausbesserungen am Mauerwerk gewichtige Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass die von der BayBO geforderte dauerhafte Standsicherheit beim Nebengebäude der Klägerin nicht mehr gewährleistet ist, hat die Klägerin auch im Beschwerdeverfahren nichts Substantielles entgegengesetzt. Der Umstand, dass nach ihrem Vortrag bislang weder der Baukontrolleur noch der Kreisbaumeister des Landratsamts die mangelnde Standsicherheit positiv festgestellt haben, führt nicht zu einer anderen Beurteilung. Denn abgesehen davon, dass diese Personen keine Statiker sind, ist der Aktenlage - insbesondere dem (dem Senat auszugsweise vorliegenden) Wertgutachten aus dem Jahr 2016, an deren Erstellung der Kreisbaumeister beteiligt war, sowie den mit Lichtbildern untermauerten Vermerken des Baukontrolleurs zu den Zustandsbesichtigungen am 13. September 2017 (die auf Geheiß des Kreisbaumeisters erfolgte) und am 4. Januar 2018 - zu entnehmen, dass auch diese fachlichen Mitarbeiter des Landratsamts von der grundsätzlichen Schadhaftigkeit des betroffenen Nebengebäudes der Klägerin und von dessen nicht unerheblichem Sanierungsbedarf ausgingen. Gerade die vom Baukontrolleur festgehaltenen Schäden gaben im vorliegenden Fall aus objektiver Sicht vielmehr den berechtigten Anlass, den insofern offenen, aufklärungsbedürftigen Fragen zum tatsächlichen Zustand des Gebäudes resp. zu seiner Standsicherheit im Detail über die Einschaltung einer speziell hierfür geeigneten Fachperson nachzugehen. Aus der Überlegung, dass je nach Wertigkeit des bedrohten Rechtsguts und der Höhe des möglicherweise eintretenden Schadens auch ein geringerer Grad an Wahrscheinlichkeit für den Störungseintritt zur Bejahung einer Gefahr im Rechtssinne genügt (s.o.), stellt der vorliegend durch Tatsachen erhärtete (vgl. OVG NRW, B.v. 12.2.1987 - 21 B 58/87 u.a. - NVwZ 1987, 615/616), also durch konkrete Umstände tatsächlicher Art gestützte Gefahrenverdacht bereits eine hinreichend konkrete erhebliche Gefahr für Leben und Gesundheit als Rechtsgüter von überragendem Wert dar, der die Anordnung von Untersuchungsmaßnahmen gegenüber dem Pflichtigen rechtfertigt (vgl. Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, Art. 54 Rn. 48; allgemein im Ordnungs- und Sicherheitsrecht vgl. auch BVerwG, U.v. 16.12.1971 - I C 60.67- BVerwGE 39, 190 = juris Rn. 29 ff.; BGH, U.v. 12.3.1992 - III ZR 128/91 - BGHZ 117, 303 = juris Rn. 15 ff.; OVG Münster, B.v. 21.1.2002 - 21 A 5820/00 - UPR 2003, 195 = juris Rn. 5; Di Fabio, DÖV 1991, 629/632 f.). Ob sich die aus ex-ante-Sicht mit Blick auf die dokumentierten Gebäudeauffälligkeiten bestehende Gefahr nach dem Ergebnis des angeforderten Gutachtens eines Statikers - also ex post - bestätigen wird, ist für die Beurteilung der tatbestandlichen Voraussetzungen der gerade ex-ante zu beurteilenden Gefahrenlage i.S. von Art. 54 Abs. 4 BayBO irrelevant. Insofern muss die angeforderte fachliche Begutachtung gerade abgewartet werden.

b) Auch soweit die Klägerin im Bescheid vom 20. März 2018 verpflichtet wurde, die im Baukontrollbericht vom 4. Januar 2018 dargestellten brüchigen oder lockeren Gebäudeteile (Wand und Dachziegel, Bleche etc.) ihres Nebengebäudes vor dem Herabfallen zu sichern (Tenor Nr. 1), vermag sich der Beklagte auf die tatbestandlichen Eingriffsvoraussetzungen des Art. 54 Abs. 4 BayBO zu stützen.

In dem mit der Beschwerde angegriffenen Beschluss des Verwaltungsgerichts vom 8. Oktober 2018 wird insofern zu Recht darauf abgestellt, dass das mögliche Herunterfallen solcher Gebäudeteile nicht (nur) eine Gefahr für die Substanz des Nachbargebäudes, sondern eine Gefahr für Leben und Gesundheit von Menschen begründet, die sich im öffentlichen Straßenraum bewegen (…gasse) und die sich auf den (auch sonstigen) Nachbargrundstücken sowie auf dem Grundstück der Klägerin selbst befinden. Insofern teilt der Senat die Ansicht des Verwaltungsgerichts, dass insbesondere aufgrund des im Aktenvermerkt des Baukontrolleurs vom 4. Januar 2018 dokumentierten maroden Bauzustands des Daches und der Dacheindeckung des klägerischen Nebengebäudes sowie aufgrund der sachverständigen Einschätzung des Baukontrolleurs aus ex-ante Sicht eine hinreichende Gefahr für einen Eingriff gem. Art. 54 Abs. 4 BayBO besteht. Der Senat nimmt insofern auf die zutreffenden Ausführungen des Verwaltungsgerichts im Beschluss vom 8. Oktober 2018 Bezug (§ 122 Abs. 2 Satz 3 VwGO), insbesondere auf folgende Passagen auf Seite 6:

„Es liegt jedenfalls eine Gefahr für Leben oder Gesundheit von Menschen durch herabfallende Teile vor. Wie sowohl die in den Akten befindlichen Lichtbilder und die im Rahmen des Verwaltungsverfahrens durchgeführten Ortstermine (…) gezeigt haben, weist das Dach des Nebengebäudes mehrere schadhafte Stellen auf. Zu erkennen sind lockere, gewölbte Dachflächen sowie Ziegel und Blechteile. (…) Dass sowohl lockere Dacheindeckungen als auch brüchige Dachsteine erhebliche Gefahren für Leben und Gesundheit von Menschen begründen, ergibt sich bereits aus der Lage des Nebengebäudes direkt an der …gasse, einer öffentlichen Straße, und an den Nachbargrundstücken. Daneben besteht auch eine Gefahr für die Klägerin selbst und Personen, die sich auf ihrem Grundstück befinden. Es stehen demnach hochwertige Rechtsgüter in Gefahr, zu deren Schutz der Staat durch Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG verfassungsrechtlich verpflichtet ist. Angesichts des hohen Stellenwertes der Rechtsgüter Leben und Gesundheit genügt es für die Bejahung der tatbestandlichen Voraussetzungen des Art. 54 Abs. 4 BayBO, wenn die Möglichkeit eines Schadenseintritts nach einer auf konkreten Tatsachen beruhenden Prognose nicht von der Hand zu weisen ist, wie dies vorliegend der Fall ist.

Soweit die Klägerin vorträgt, es lägen keine lockeren Teile bezüglich des Daches vor, stehen dem die nachvollziehbaren und durch eine Reihe von Lichtbildern belegten Einschätzungen des sachkundigen bautechnischen Mitarbeiters des Landratsamts Neustadt a.d. Waldnaab entgegen. Die schriftlichen sowie bildlichen Darlegungen lassen nicht daran zweifeln, dass die vom Landratsamt angenommenen Gefahren konkret bestehen und ihnen mit den gebotenen Mitteln zu begegnen ist. Auf den in den Behördenakten befindlichen Lichtbildern ist ohne Weiteres zu erkennen, dass das Dach des betroffenen Gebäudes bereits ganz erhebliche Schäden in der Bausubstanz aufweist, die auch ohne weitere und tiefgehende sachverständige Untersuchungen die Annahme einer erheblichen Gefahr für Leib und Leben durch herabfallende Teile rechtfertigen. Dies gilt umso mehr als bereits herabgefallene Bausubstanz auf den Lichtbildern ersichtlich ist. Ebenfalls nicht ausreichend ist der Hinweis auf ausbleibende Schäden trotz Stürmen und Orkanen und lediglich einer einmaligen Beschädigung eines Autos. Naturgemäß muss die Behörde mit einer bauaufsichtlichen Anordnung nicht abwarten, bis sich die Gefahr tatsächlich realisiert hat.“

Dem ist seitens des Senats nichts weiter hinzuzufügen. Insbesondere hat die Klägerin diesen Befunden mit ihrer Beschwerde nichts Konkretes entgegengesetzt. Die vom Baukontrolleur bei der Ortseinsicht zuletzt am 4. Januar 2018 gefertigten Lichtbilder dokumentieren offensichtlich lockere Dacheindeckungen, brüchige Dachsteine etc. (Bl. 44 ff. der Verfahrensakte des Landratsamts). Die zuletzt in der Beschwerdebegründung erhobenen Einwendungen bleiben insgesamt unsubstantiiert und gehen insbesondere nicht konkret auf den vom Verwaltungsgericht zugrunde gelegten, in den Akten belegten Gefahrenzustand ein. Ob es sich bei dem von der Klägerin angesprochenen Anbau auf dem Nachbargrundstück um einen Schwarzbau handelt und ob dieser ggf. teilweise auf ihrem Grundstück steht, ist für die Gefahrbeurteilung irrelevant. Ebenfalls kommt es nicht darauf an, dass die Stadt V. das Begehren der Klägerin, eine Sanierung mittels eines Trapezblechdaches durchzuführen, abgelehnt hat. Gerade weil es an einer diesbezüglich endgültigen bzw. bestandskräftigen behördlichen Entscheidung fehlt, steht die von der Klägerin geforderte, aber mit Blick auf eine wohl entgegenstehende Gestaltungssatzung bislang am Widerstand der Stadt gescheiterte Dachgestaltungsalternative auf Basis des eigenen Vortrags der Klägerin aktuell nicht an, sodass deswegen ohne die vom Landratsamt geforderten Sicherungsmaßnahmen von einer fortbestehenden Gefahr auszugehen ist.

c) Mit dem Verwaltungsgericht ist der Senat auch der Auffassung, dass die Anordnungen sowohl in Nr. 1 als auch Nr. 2 des streitgegenständlichen Bescheids am Maßstab von Art. 37 Abs. 1 BayVwVfG hinreichend bestimmt sind, sich an die Klägerin als verantwortliche Zustandsstörerin i.S. von Art. 9 LStVG richten, ermessensgerecht erfolgt sind sowie den Voraussetzungen des Verhältnismäßigkeitsgrundsatz genügen. Entscheidungsrelevante Aspekte, die dieser Beurteilung entgegenstünden, hat die Klägerin weder gegenüber dem Verwaltungsgericht noch im Beschwerdeverfahren vorgetragen; solche sind auch nicht ersichtlich. Auf die diesbezüglich überzeugenden Gründe des erstinstanzlichen Beschlusses wird gem. § 122 Abs. 2 Satz 3 VwGO Bezug genommen. Ergänzend wird darauf hingewiesen, dass die Anordnung nach Art. 54 Abs. 4 BayBO zwar im Ermessen der Bauaufsichtsbehörde steht, dass aber das Handlungs- / Entschließungsermessen (hinsichtlich des „Ob“) regelmäßig - so auch hier - auf null reduziert ist, d.h. dass die Behörde in der Regel tätig werden muss, soweit Anordnungen zur Abwehr von erheblichen Gefahren für Leben oder Gesundheit notwendig sind (BayVGH, B.v. 11.10.2017 - 15 CS 17.1055 - BayVBl. 2018, 705 = juris Rn. 30; B.v. 18.9.2018 - 15 CS 18.1563 - juris Rn. 36 m.w.N.). Hinsichtlich des verbleibenden Auswahlermessens entspricht die Entscheidung insbesondere auch in Bezug auf die angeordnete Pflicht zur Vorlage eines Standsicherheitsnachweises schon deshalb dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit, weil die Bauaufsichtsbehörde von schwerwiegenderen Maßnahmen - wie insbesondere einer Nutzungsuntersagung (hierzu BayVGH, B.v. 11.10.2017 a.a.O.; B.v.18.9.2018 a.a.O.) oder ggf. auch einer Beseitigungsanordnung (hierzu BayVGH, B.v. 29.11.2011 - 14 CS 11.2426 - juris) - abgesehen hat (vgl. HessVGH, B.v. 24.6.1991 - 4 TH 899/91 - NVwZ-RR 1992, 288 = juris Rn. 30). Im Übrigen ist eine Anordnung gem. Art. 54 Abs. 4 BayBO nicht allein deswegen ermessensfehlerhaft, weil sie erhebliche finanzielle Auswirkungen hat. Die Klägerin ist als Eigentümerin vielmehr ohne Rücksicht auf ihre finanzielle Leistungsfähigkeit für den ordnungsgemäßen Zustand ihres Gebäudes verantwortlich (BVerwG, U.v. 11.4.1989 - 4 B 65.89 - NJW 1989, 2638 = juris Rn. 3; BayVGH, B.v. 11.10.2017 a.a.O. juris Rn. 38; B.v. 18.9.2018 a.a.O. juris Rn. 39 m.w.N.).

d) Auch hinsichtlich der Zwangsgeldandrohung (Nr. 3 des Bescheids) nimmt Senat auf die Gründe des erstinstanzlichen Beschlusses gem. § 122 Abs. 2 Satz 3 VwGO Bezug. Die Klägerin hat im Beschwerdeverfahren diesbezüglich nichts vorgetragen, was der Beurteilung des Verwaltungsgerichts am Maßstab von Art. 31, Art. 36 VwZVG entgegenstehen könnte.

2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO. Anders als das Prozesskostenhilfeverfahren erster Instanz ist das Beschwerdeverfahren im Prozesskostenhilfeverfahren kostenpflichtig. Nach § 166 Abs. 1 Satz 1 VwGO i.V. mit § 127 Abs. 4 ZPO werden die Kosten des Beschwerdeverfahrens nicht erstattet. Eine Streitwertfestsetzung ist entbehrlich, weil für die Zurückverweisung der Beschwerde nach dem hierfür maßgeblichen Kostenverzeichnis eine Festgebühr anfällt, § 3 Abs. 2 GKG i.V. mit Anlage 1 Nr. 5502 (zum Ganzen vgl. BayVGH, B.v. 27.7.2017 - 15 C 14.2047 - juris Rn. 22, 23)

3. Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO).