Gewerbemietrecht: Barkaution und übriges Vermögen müssen getrennt aufbewahrt werden

Der Vermieter von Gewerberäumen ist auch bei Fehlen einer entsprechenden Regelung im Mietvertrag verpflichtet, eine Barkaution getrennt von seinem übrigen Vermögen anzulegen. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, kann der Mieter an der noch zu bezahlenden Restkaution ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen.

Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Nürnberg und wies die Klage eines Vermieters auf Zahlung der ausstehenden Restkaution ab. Der Vermieter habe nicht nachgewiesen, dass der Kautionsbetrag getrennt von seinem Vermögen und zu dem für Spareinlagen mit gesetzlicher Kündigungsfrist üblichen Zinssatz angelegt werde. Diese Aufbewahrungspflicht ergebe sich zwar nicht aus dem Gesetz. § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB, wonach die Anlage der Kaution vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen muss, gelte nur für die Wohnraummiete. Die Verpflichtung ergebe sich aber aus ergänzender Auslegung der zwischen den Parteien zustande gekommenen Sicherungsabrede. Nach dem Mietvertrag solle die Kaution zur Sicherstellung aller Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis dienen. Sie sei nach Beendigung des Mietverhältnisses und nach Erfüllung aller vertraglichen Vereinbarungen an den Mieter zurückzuerstatten. Bei der Kaution handele es sich damit um eine Sicherheitsleistung, die Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter sichern solle. Ein Zugriff des Vermieters auf die Kaution solle erkennbar erst im Verwertungsfall in Betracht kommen. Er erhalte damit den Betrag zur treuhänderischen Verwaltung. Seinem Sicherungsinteresse sei aber genügt, wenn er die Zugriffsmöglichkeit auf den Kautionsbetrag erhalte. Es sei dafür nicht notwendig, den Betrag vollständig ins Vermögen des Vermieters zu überführen. Vielmehr entspreche es umgekehrt dem Sicherungsinteresse des Mieters, einen Verlust der Kaution bei Insolvenz des Vermieters zu verhindern (OLG Nürnberg, 13 U 2489/05).