Oberlandesgericht München Beschluss, 02. Feb. 2015 - 34 Wx 408/14

Auf die Beschwerde der Beteiligten wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Ebersberg - Grundbuchamt - vom 29. Juli 2014 aufgehoben, soweit sie Eintragungshindernisse für den Vollzug der Urkunde des Notars N. M. vom 5. Januar 2010 (URNr. 11 M/2010 - 8. Nachtrag) zu Abschnitt II. 2. a aufzeigt und Frist zur Behebung setzt.

Mit notariellem Vertrag vom 9.2.2009 erwarben die beiden Beteiligten (Eheleute) Wohnungseigentum, nämlich

- (nach Zusammenlegung) Miteigentumsanteil zu 374/10.000stel am Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung samt Abstellraum Nr. 20;

- Miteigentumsanteil zu 4/10.000stel am Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an dem Tiefgaragenstellplatz Nr. ST 31;

- Miteigentumsanteil zu 4/10.000stel am Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an dem Tiefgaragenstellplatz Nr. ST 37.

Die Beteiligten wurden am 24.11.2009 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung (Abschn. III.) vom 1.7.2005 enthält in § 2 (Zweckbestimmung) folgende Regelung:

Die Umwandlung von Wohnungseigentum in Teileigentum ist - vorbehaltlich der öffentlich-rechtlichen Zulässigkeit - dem jeweiligen Eigentümer eines solchen Wohnungseigentums gestattet; das gleiche gilt umgekehrt für die Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum; insoweit ist mit der Bezeichnung als Wohnungs- bzw. Teileigentum nie eine Zweckbestimmung vereinbart.

Mit notarieller Urkunde vom 5.1.2010 erstellte die Bauträgerin im eigenen Namen und für die Käufer bereits veräußerter Wohnungs- und Teileigentumseinheiten aufgrund der in den Kaufverträgen erteilten Vollmachten den 8. Nachtrag zur Teilungserklärung. Dieser enthält unter anderem die Umwandlung von bisher im Gemeinschaftseigentum stehenden Räumen in Sondereigentum und die Umwandlung von Sondereigentum (Tiefgaragenstellplätzen) in Gemeinschaftseigentum, sowie zum gegenständlichen Wohnungs- und Teileigentum folgende Regelung (Abschn. II. 2. a):

Der Tiefgaragenstellplatz Nr. ST 37 (...) ist nicht mehr Tiefgaragenstellplatz, sondern Abstellraum und Bestandteil des Sondereigentums der Wohnung Nr. 20 (...).

Den Nachtrag legte die beurkundende Notarin am 21.4.2010 dem Grundbuchamt zur Vollzug vor, nahm diesen und einen weiteren, denselben Nachtrag betreffenden Eintragungsantrag vom 15.11.2010 auf einen Hinweis des Grundbuchamts aber wieder zurück.

Mit Schriftsätzen vom 9.10.2012 und dann erneut vom 19.12.2012 legten die damaligen Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten den Nachtrag erneut dem Grundbuchamt zum Vollzug vor und verwiesen darauf, dass die Beteiligten durch die den Tiefgaragenstellplatz Nr. ST 37 betreffende Regelung begünstigt seien.

Mit fristsetzender Zwischenverfügung vom 29.7.2014 wies das Grundbuchamt auf folgende Eintragungshindernisse hin:

1. Es fehle die Zustimmung aller Wohnungseigentümer;

2. es fehle die Zustimmung sämtlicher derzeitiger in Abt. II und III der Grundbücher eingetragenen Gläubiger;

3. außerdem fehle die Zuweisung des derzeit mit dem Sondereigentum am Tiefgaragenstellplatz Nr. ST 37 verbundenen Teileigentums. Insoweit sei zu bestimmen, wohin der 4/10.000stel Miteigentumsanteil aufgehen solle. Die diesbezügliche Formulierung in der Urkunde vom 5.1.2010 sei nämlich unzureichend, da nicht klar sei, was mit dem gesondert gebuchten Teileigentum geschehen solle. Die Miteigentumsanteile an den Sondereigentumseinheiten, die entweder einem anderen Sondereigentum zugewiesen oder in Gemeinschaftseigentum umgewandelt würden, müssten konkret anderen Einheiten zugewiesen werden.

Gegen diese Zwischenverfügung richtet sich die Beschwerde der Beteiligten. Sie hätten den Vollzug von Abschn. II. 2. a des 8. Nachtrags beantragt. Die dort gewählte Formulierung sei nicht unklar. Der Tiefgaragenstellplatz solle ausdrücklich Bestandteil des Sondereigentums der Wohnung Nr. 20 werden und sich dessen Miteigentumsanteil um 4/10.000stel erhöhen.

Auf die Zustimmung der dinglich Berechtigten komme es nicht an, da sich die Miteigentumsanteile an dem Grundstück in ihrer Zuordnung nicht ändern würden. Die Beteiligten behielten weiterhin 482/10.000stel Miteigentumsanteile, die sich künftig lediglich auf zwei statt wie bisher auf drei Sondereigentumseinheiten verteilten. Die Rechtsstellung der in anderen Grundbuchblättern eingetragenen dinglich Berechtigten werde hiervon nicht berührt. Soweit das Grundbuchamt Bewilligungen weiterer derzeitiger Wohnungseigentümer verlange, welche ihr Sondereigentum erst nach dem 5.1.2010 erworben hätten und damals noch nicht hätten vertreten werden können, wüssten die Beteiligten nicht, um welche Personen es sich handele. Das Grundbuchamt solle ihnen zunächst einmal die maßgeblichen Namen bekannt geben. Dieses Ansinnen sei jedoch hinfällig, falls Zustimmungen entsprechend Ziff. 1. und 2. der beanstandeten Zwischenverfügung für entbehrlich gehalten würden.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen.

II.

Das Ziel des Rechtsmittels erscheint im Hinblick auf die angegriffene Zwischenverfügung, die mit Rücksicht auf den Gesamtvollzug des 8. Nachtrags mehrere Eintragungshindernisse aufzeigt (Ziff. 1 bis 3), auslegungsbedürftig.

1. Erstinstanzlich hatten die Beteiligten - vom Grundbuchamt nicht verkannt - über ihren damaligen Verfahrensbevollmächtigten wirksam (vgl. § 30 GBO; § 10 Abs. 2 Satz 1 FamFG) Eintragungsantrag (§ 13 Abs. 1 GBO) für den Vollzug des 8. Nachtrags gestellt. Die maßgebliche notarielle Urkunde enthält mehrere Grundbucherklärungen. Eine Einschränkung des Vollzugsantrags, bezogen nur auf Rechtsänderungen an dem den beiden Beteiligten gehörenden Wohnungs- und Teileigentum - wie im Grundsatz möglich (OLG Hamm Rpfleger 1973, 305) - ergibt sich aus dem Wortlaut nicht. Vielmehr ließ die Vorlage der Urkunde vom 5.1.2010 „mit der Bitte und dem Antrag zum Vollzug“ nur den Schluss zu, die Urkunde solle im Grundbuch in ihrer Gesamtheit vollzogen werden. Vor dem Hintergrund des insoweit zutreffend beurteilten Eintragungsantrags nach § 13 Abs. 1 GBO ist auch die Zwischenverfügung des Grundbuchamts zu würdigen.

2. Im Beschwerderechtszug beantragen die Beteiligten die Aufhebung der Zwischenverfügung; ihre dazu gegebene Begründung lässt erkennen, dass es ihnen ersichtlich - und ausschließlich - nur um die Eintragung der sie unmittelbar begünstigenden Änderung gemäß Abschn. II. 2. a des 8. Nachtrags geht. Der Senat legt die Rechtsmittelschrift demnach dahin aus, dass die Beteiligten zwar nicht den gestellten Antrag - wozu die Form des § 31 Satz 1 GBO (§ 29 Abs. 1 Satz 1 GBO) eingehalten werden müsste -, wohl aber ihre Beschwerde beschränken, nämlich die ergangene Zwischenverfügung nur daraufhin zu überprüfen, als sie den Vollzug der Regelung in Abschn. II. 2. a des 8. Nachtrags hindert. Insoweit muss sich das Beschwerdegericht nicht mit der Frage befassen, inwieweit einem Grundbuchvollzug des 8. Nachtrags über die Änderungen in Abschn. II. 2. a hinaus - u. a. Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum und umgekehrt (Abschn. II. 2. b bis e) - die in der Zwischenverfügung aufgezeigten Hindernisse entgegenstehen.

Die Einschränkung der Beschwerde erscheint zulässig, weil der Verfahrensgegenstand teilbar ist (vgl. Hügel/Kramer GBO 2. Aufl. § 74 Rn. 6). Denn dass der Vollzug der Urkunde nur in ihrer Gesamtheit erfolgen solle (§ 16 Abs. 2 GBO), ergibt sich weder aus der Bewilligung noch aus dem den Beteiligten zu 1 und 2 gestellten Vollzugsantrag. Allein die äußerliche Vereinigung in einer Urkunde und der unbeschränkte Grundbuchantrag rechtfertigt die Annahme der Bestimmung nicht (BayObLGZ 1973, 309/311; Hügel/Reetz § 16 Rn. 24; Demharter GBO 29. Aufl. § 16 Rn. 11), zumal sich ein innerer wirtschaftlicher und rechtlicher Zusammenhang zwischen der Regelung in Abschn. II. 2. a und dem Rest nicht erschließt.

III.

Die insoweit zulässige Beschwerde gegen die Zwischenverfügung (§ 18 Abs. 1, § 71 Abs. 1, § 73 GBO) hat, bezogen auf die durch Grundbucheintragung zu bewirkenden Rechtsänderungen an dem Tiefgaragenstellplatz Nr. ST 37, vorläufigen Erfolg.

1. Die Zwischenverfügung ist schon deshalb aufzuheben, da die Voraussetzungen für ihren Erlass nicht vorlagen. Sie dient dem Zweck, einer beantragten Eintragung den nach dem Antrag sich bestimmenden Rang zu sichern, der bei sofortiger Zurückweisung nicht gewahrt wäre, und ist daher nicht zulässig, wenn der Mangel des Antrags nicht mit rückwirkender Kraft geheilt werden kann (zuletzt BGH Rpfleger 2014, 580/581; NJW 2014, 1002; Demharter § 18 Rn. 8). Das Grundbuchamt geht in Ziff. 3. davon aus, dass die Bestandteilszuschreibung entsprechend § 890 Abs. 2 BGB (Palandt/Bassenge BGB 74. Aufl. § 890 Rn. 2; § 6 WEG Rn. 7) der Sondereigentumsrechte an Stellplatz Nr. ST 37 und Wohnung Nr. 20 nicht vollzogen werden könne, weil nicht bestimmt sei, was mit dem Miteigentumsanteil geschehen solle, der derzeit mit dem Sondereigentum Tiefgaragenstellplatz verbunden ist. Anlass, dies zwingend zu regeln, bildet § 6 WEG, wonach Sondereigentum und Miteigentumsanteil in enger rechtlicher Verbindung stehen und eine Verfügung über das Sondereigentum - wie im 8. Nachtrag vorgesehen - (zwingend) nur möglich ist, wenn zugleich auch über einen damit verbundenen Miteigentumsanteil verfügt wird (Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten WEG 11. Aufl. § 6 Rn. 1 f.). Dieser vom Grundbuchamt angenommene Mangel - nämlich das Fehlen einer entsprechenden Verfügung auch über den Miteigentumsanteil - kann aber nicht rückwirkend geheilt werden. Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, dass die Zusammenlegung zweier Sondereigentumseinheiten weder der Bewilligung der anderen Miteigentümer noch der Zustimmung von Gläubigern bedarf und selbiges im Hinblick auf die Regelung in § 2 der Gemeinschaftsordnung für die zugleich vorgenommene Umwandlung des Teileigentums „Tiefgaragenstellplatz“ in das Wohnungseigentum „Abstellraum“ als Bestandteil einer abgeschlossenen Wohnung gilt (siehe zu 2.b). Das Grundbuchamt hätte also von seinem Standpunkt aus den Antrag sogleich zurückweisen müssen.

2. Auch wenn damit der Gegenstand der Beschwerde bereits auf verfahrensrechtlicher Ebene erschöpft ist, merkt der Senat - ohne Bindungswirkung - noch an:

a) Die Ansicht des Grundbuchamts, dass die Formulierung im Zusammenhang mit der Bestandteilszuschreibung des Stellplatzes Nr. ST 37 mit der Wohnung Nr. 20 zu unbestimmt ist, erscheint zutreffend. Es mag sich anbieten, dass die Miteigentumsanteile - ebenso wie das Teileigentum am Stellplatz und das Wohnungseigentum - ebenfalls verbunden werden sollen und der Anteil, mit dem der Stellplatz verbunden war, demjenigen der Wohnung zugeschrieben werden soll. Zwingend ist dies allerdings nicht (vgl. Schneider in Riecke/Schmid WEG 3. Aufl. § 6 WEG Rn. 3). Möglich ist beispielsweise auch, dass das bezeichnete Teileigentum einem anderen Wohnungs- oder Teileigentum desselben oder eines anderen Miteigentümers zugeschrieben werden soll. Das Grundbuchamt, dem die näheren Umstände nicht bekannt sind, kann ebenso wie der Senat nicht ausschließen, dass eine andere Lösung gewollt, aber nicht zum Ausdruck gekommen ist (vgl. Schneider a. a. O.).

Insoweit hilft die zur Eigenurkunde am 21.12.2010 getroffene notarielle Feststellung zur Übertragung des Miteigentumsanteils am Sondereigentum Tiefgaragenstellplatz nebst Bewilligung nicht weiter, weil die damit bezweckte Verfügung von der Vollmacht in Abschn. II. 3.

des 8. Nachtrags nicht gedeckt ist.

b) Soll der Miteigentumsanteil an dem Stellplatz Nr. ST 37 dem Miteigentumsanteil zugebucht werden, der mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 20 verbunden ist und denselben Eigentümern (den Beteiligten zu 1 und 2) gehört, so bedarf es der Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer nicht (BGH NJW 2001, 1212; Palandt/Bassenge § 6 WEG Rn. 7). Ebenso wenig tangiert eine derartige Änderung durch einseitige Erklärung, zu der der Eigentümer der beiden Teileigentumseinheiten analog § 8 WEG berechtigt ist (BGH Rpfleger 1976, 352; Schneider in Riecke/Schmid § 6 Rn. 4), die Interessen von Grundpfandgläubigern. Im Hinblick auf die Regelung in § 2 der Gemeinschaftsordnung, die der Senat entsprechend seiner nächstliegenden Bedeutung (vgl. BGHZ 113, 374/378) dahin auslegt, dass die Wohnungseigentümer für eine Umwandlung im beschriebenen Sinne das Erfordernis einer Vereinbarung abbedungen haben (BayObLGZ 1989, 29/33), bedarf es auch nicht für die zugleich vorgenommene Umwandlung des Teileigentums „Tiefgaragenstellplatz“ in das Wohnungseigentum „Abstellraum“ als Bestandteil einer abgeschlossenen Wohnung (vgl. Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten § 5 Rn. 11; § 1 Rn. 13) der Mitwirkung der übrigen Wohnungs- und Teileigentümer oder deren Grundpfandrechtsgläubiger.

3. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.